Правовые возможности и проблемные аспекты договора участия в долевом строительстве

ДДУ на сегодняшний день можно признать наиболее выгодным для покупателя будущей недвижимости. Действующее законодательство предусматривает ряд мер, направленных на защиту дольщика. Среди них наиболее значимыми являются следующие:
- установление обязательных требований к лицу, желающему стать застройщиком и привлекать для строительства денежные средства граждан (п. 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ);
- возникновение права залога с момента регистрации ДДУ (ст. 13 ФЗ №212-ФЗ);
- закрепление санкции для застройщика в виде уплаты неустойки (п. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ).
Анализ судебной практики последних лет показывает, что большинство судебных разбирательств инициируется дольщиками по причине задержки сдачи объекта. В результате дольщик признаётся пострадавшим, а на застройщика возлагается неустойка за период просрочки (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ). Если застройщик так и не возобновит строительство, перевод в категорию пострадавших также может впоследствии сопровождаться внесением гражданина в специальный реестр «обманутых дольщиков», а застройщика в список «недобросовестных».
Так, ИП Рузанов И.В. обратился в суд с требованием о взыскании с ООО «Арбитрострой» пени за просрочку исполнения обязательства по передаче жилого помещения по ДДУ. Согласно заключенному между дольщиком Зиновьевым и ответчиком ООО «Арбитстрой» ДДУ, ответчик должен был передать помещение не позднее марта 2019 года. Зиновьев пытался самостоятельно взыскать неустойку с застройщика в порядке досудебного производства, однако его действия не привели к желаемому результату. Впоследствии Зиновьев уступил право требования неустойки ИП Рузанову И.В., требование которого было удовлетворено лишь частично. Как и в ранее рассмотренной ситуации с взысканием двойного размера задатка за неисполнение предварительного ДКП суд снизил размер неустойки до разумного размера, в целях соблюдения реального баланса сторон.
Таким образом, с одной стороны законодатель, справедливо полагая дольщика наименее экономически защищенной стороной, предоставляет ему качественную законодательную поддержку, с другой стороны – на практике требуется доказать, что права дольщика в каждом конкретном случае были ущемлены настолько существенно, что повлекли за собой реальные финансовые потери, соизмеримые с максимальным размером неустойки.
Аналогичным образом обстоят дела с возмещением морального ущерба. В соответствии с п. 28 Обзора практики от 04.12.2013 г. основанием для удовлетворения такого иска дольщика выступает установленный факт нарушения прав потребителя. Как следствие, на практике гражданин должен предоставить весомые доказательства своих моральных страданий, желательно в форме официальных медицинских заключений о пошатнувшемся в результате сложившейся ситуации состоянии здоровья. В таком случае моральный вред, трансформируясь во вред здоровью, вызванный моральными страданиями, может повлечь за собой компенсацию.
В рамках анализа проблем ДДУ нельзя не упомянуть обратный эффект законодательно закрепленных санкций, предусмотренных для застройщика в ДДУ. Не желая нести ответственность при нарушении обязательств по ДДУ, потенциальные застройщики стремятся адаптировать задуманную законодателем конструкцию под свои нужды, минимизировав уровень ответственности в случае неисполнения обязательств.
Одним из способов снижения ответственности выступает заключение предварительного ДКП, предусматривающего внесение полной оплаты или существенной её части до момента заключения основного договора. Сталкиваясь с подобными проблемами в своей практике суд, руководствуясь сущностью обязательств, взятых на себя сторонами, а также анализируя понесенные пострадавшей стороной потери, вправе в своих рассуждениях пойти по одному из двух путей:
- признать договор основным с условием о предварительной оплате;
- признать договором ДДУ, т.е. полностью изменить его сущность, и действовать, исходя из его условий, включая санкции за нарушение ДДУ.
Следует также признать, что результативность предъявления штрафных санкций по отношению к застройщику зависит от его финансового состояния. Минимальный размер уставного капитала застройщика определяется, исходя из максимальной площади планируемого объекта постройки, и должен быть полностью оплачен. В противном случае, застройщик не имеет права заключать ДДУ (ст. 3 ФЗ № 314-ФЗ). Полный перечень требований к застройщику закреплен в п. 2 ст. ст. 3 ФЗ № 314-ФЗ.
Само желание застройщика заключить иной договор, нежели ДДУ, заменив его менее обременительной конструкцией, может свидетельствовать о его неспособности соответствовать требованиям закона, предъявляемым к застройщикам. Этот тревожный фактор не следует упускать из виду для принятия обоснованного решения о вложении денежных средств в недвижимость. Банкротство застройщика на сегодняшний день является хоть и неприятным, но вполне возможным событием, учитывая тяжелое состояние экономики и периодические кризисы в стране.
Так, решением АС Краснодарского края по заявлению Департамента стройнадзора на пять месяцев была приостановлена деятельность по привлечению средств дольщиков ООО «Южный Региональный Строительный Комплекс»

. Проверка, проведенная истцом, выявила ряд нарушений законодательства, а именно: неоднократное привлечение общества к административной ответственности, несвоевременная сдача бухгалтерской отчетности, изменение сроков сдачи объекта без уведомления контролирующих органов. Всё это послужило основанием для возникновения опасений в добросовестности застройщика и поводом для защиты потенциальных дольщиков от заключения договоров.
Напомним, что при наличии ряда тревожных факторов, дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке (ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ). Одной из таких ситуаций как раз является приостановка строительства на неопределенный срок. Как отмечают практики, из-за проблем, вызванных сложной эпидемиологической ситуацией в стране в 2020-2021 гг., в ряде ДДУ появилась новая формулировка, согласно которой дольщик при расторжении ДДУ в одностороннем порядке добровольно теряет до 10% от внесенной суммы. Очевидно, что подобная фраза включена застройщиком с целью запугивания юридически неграмотных дольщиков и предотвращения расторжения ДДУ. Подобное положение подлежит исключению из ДДУ, либо последующему оспариванию в рамках гражданского процесса.
Однако, как показывает практика, такие методы являются отличной психологической уловкой. Внушая дольщику ложное ощущение, что защита его прав сопряжена с рядом трудностей и потребует дополнительных финансовых вложений, которые могут не окупится в будущем, застройщик, как минимум, выигрывает время для решения своих проблем. Конечной целью таких манипуляций является полное отсутствие финансовой ответственности за нарушение условий ДДУ.
Другой проблемой для дольщика может стать пункт ДДУ, позволяющий изменять цену договора. На самом деле такие изменения довольно частая практика в виду того, что конечная площадь объекта даже при условии соблюдения всех строительных нормативов может отличаться. Учитывая стоимость недвижимости, разница в пару квадратных метров может расцениваться, как существенный ущерб, как для застройщика, так и для дольщика.
По этой причине, во избежание недоразумений в ДДУ, помимо предположительной стоимости объекта, исходя из планируемого количества квадратных метров, дополнительно указывают твердую цену за квадратный метр. Как следствие, по окончании строительных работ, если площадь объекта отличается от первоначальной в большую сторону, заключается дополнительное соглашение об изменении цены, которое также подлежит государственной регистрации.
В виду того, что строительство объекта занимает достаточно длительный промежуток времени, может измениться субъектный состав ДДУ. Как правило, такие изменения со стороны застройщика связаны с его банкротством или слиянием с другой строительной организацией, а со стороны дольщиков с переуступкой прав, либо смертью дольщика. Права по ДДУ наследуются в силу закона и не требуют регистрации дополнительных соглашений, а уклонение от их заключения со стороны застройщика успешно оспаривается в суде.
Смена строительной организации на практике вызывает значительное количество проблем. На сегодняшний день можно констатировать, что данный процесс законодателем до конца не урегулирован и требует внесения в ФЗ № 214-ФЗ отдельной нормы.
Не следует путать смену застройщика и смену названия застройщика. В первом случае происходит смена организации (как следствие меняются ОГРН, ИНН, юридический адрес), во втором случае все идентификаторы остаются неизменными, кроме собственно наименования организации. Проверить, какое действие было реализовано застройщиком можно запросив выписку в режиме он-лайн на сайте налоговой в разделе «Проверка контрагента».
Итак, смена застройщика означает смену юридического лица, которая происходит в следующих случаях:
1. Банкротство застройщика. В таком случае арбитражный суд принимает решение, что достраивать недвижимый объект будут за счет средств Фонда защиты прав дольщиков.
2. Смена юридического лица в виду иных причин. В таком случае происходит переход прав и обязанностей от старого застройщика к новому юридическому лицу. Осуществляется такой переход по соглашению с дольщиками и чаще всего связан с отсутствием ресурсов для реализации проекта в установленный ДДУ срок.
3. Реорганизация юридического лица. Данное явление для рынка строительных услуг довольно новое, поэтому практика по оспариванию реорганизации застройщика на сегодняшний день еще не наработана. По факту чаще всего застройщик передает свои полномочия вновь образованному юридическому лицу, на которое оформляется лицензия и вся сопутствующая документация. Юридическое лицо входит в группу компаний застройщика.
На сегодняшний день остаются нерешенными проблемы огромного количества дольщиков, которые не получили свои квартиры в срок. Более того, согласно примерам, приведенным в статье «Достучаться до дверей», размещенной на сайте Российской газеты, часть недвижимости должна быть сдана еще 7-10 лет назад и только в этом году планируются мероприятия по реализации данных проектов, которые так и не были достроены.
Таким образом, даже заключив ДДУ с предположительно надежным по всем параметрам застройщиком, дольщик должен постоянно «держать руку на пульсе», контролируя ход строительства, а также изменения в поведении застройщика и реакции контролирующих органов