Особенности предмета договора аренды земельных участков

Согласно ст. 432 ГК РФ существенным условием любой сделки является ее предмет. Применительно к договору аренды земельного участка стоит согласиться с мнением О.И. Крассова, который справедливо отмечает, что «предмет договора аренды земли имеет свою специфику, влияющую на плату, субъективные права и юридические обязанности сторон».
Земля как природный объект не может выступать предметом договора аренды, так как «предметом аренды всегда выступает определённая юридически значимая категория, отражающая наиболее значимые юридические признаки объекта природы». Соответственно предметом договора аренды земельного участка является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.
В статье 128 ГК РФ дается не полный перечень объектов гражданских прав, земельные участки, как объекты в данной статье не указаны, но такое упоминание в тексте правовой нормы, как «вещи» презюмирует их включение. Как справедливо отмечает М. Пискунова, земельные участки являются особым видом имущества, так как, «они не создаются трудом человека, а выделяются, формируются из земли, как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса».
Предметом договоры аренды земельного участка может быть земельный участок или его часть. В юридической литературе авторы до сих пор не могут прийти к единому мнению, является ли земельный участок предметом договора аренды или его объектом

.
Земельный участок как объект договора аренды должен быть определен комплексно, и содержаться именно в ГК РФ, и не должен трактоваться различными отраслевыми нормативными актами, что ставит его в один ряд с понятием «земля». Вследствие этого, целесообразно внести дополнения в ГК РФ, включив в статью 625 «Объект договора аренды земельного участка», и предусмотреть в ней, что объект договора это исключительно земельный участок, и тот факт, что земельные участки, которые изъяты из оборота, не могут передаваться в аренду, за исключением случаев, перечисленных в законе.
Долгое время земельная доля (пай) не могла быть индивидуализирована, поскольку невозможно определить ее местонахождение, поставить на кадастровый учет, она не соответствует признакам объекта договора аренды, установленного п. 1 ст. 607 ГК РФ. Анализ правоотношений, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий в ходе реорганизации сельскохозяйственных организации, позволяет сделать вывод, что земельная доля соответствует понятию доли в праве общей собственности, которое содержится в ст. 244 Гражданского кодекса РФ. Понятие земельной доли, приведенное в ст