Специфика субъектного состава договора аренды земельных участков

Сделки с земельными участками имеют большое распространение в Российской Федерации, и договор аренды земельных участков в указанной сфере занимает основное место. Переход Российской Федерации к рыночной экономике остро поставил вопрос о преобразовании не только институтов собственности, но и о внедрении эффективных земельных отношений с соблюдением принципов социальной справедливости, добровольности и эффективности. В условиях рыночной экономики сделки с землей, в ряду которых важнейшим является договор аренды, должны получить широкое распространение, особенно с учетом наличия законодательного обеспечения таких сделок на уровне и гражданского, и земельного права. В связи с этим вопросы правового регулирования аренды земли и их совершенствования представляются одними из наиболее значимых.
Особенности аренды земельных участков как вида недвижимого имущества обусловлены значением земли как основы жизни и деятельности человека, как природного ресурса, важнейшей составной части природы
Правовое регулирование договора аренды земельных участков основывается прежде всего на нормах гражданского законодательства. В то же время земельное законодательство устанавливает определенные правила, относящиеся к договору аренды, исходя из особенностей данного вида недвижимости вообще и категории земель, к которой отнесен арендуемый земельный участок, – в частности. К числу важнейших законодательных актов в области земельного права, регулирующих аренду земельных участков, относятся Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Договор аренды земельного участка определяется Гражданским кодексом Российской Федерации как гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование. Договор аренды земельного участка должен быть заключен в письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно) и подлежать государственной регистрации. Аренда земельного участка является одной из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.
Договор аренды относится к разновидности договоров по передаче имущества в пользование. Его цель - обеспечить передачу имущества только во временное пользование

. Предусмотренная ст. 606 ГК РФ возможность осуществления не только временного пользования, но и владения имуществом не меняет цели договора, так как не каждый арендатор признается владельцем, пользователем же он будет являться всегда.
Стороны договора аренды земельных участков именуются арендодатель и арендатор, в роли которых могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.
В роли юридического лица могут выступать коммерческие и некоммерческие организации, а также публично-правовые образования, в число которых входят: государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». Тождественное правило зафиксировано и в земельном законодательстве.
Арендодателями могу быть граждане РФ, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования. Если законом не предусмотрено, арендодатель действует на основании специального уполномочия собственника на осуществление сдачи имущества
в аренду.
В первую очередь правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности (ст. 209 ГК). Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Последнее возможно, например, если в аренду сдается земельный участок, являющейся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленный за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти. Участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества осуществляется через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус.
Согласно ст