Понятие, общая характеристика и правовая природа договора ренты

Договор ренты известен со времен Средневековья, и главной причиной его возникновения стал недостаток денежных средств у граждан, что привело к необходимости сдачи имущества в рентную аренду. Другой причиной появления ренты, по мнению некоторых автором, являлась фактический запрет процентных займов в советском государстве, что обусловило необходимость поиска новых разрешенных способов вступления в правоотношения. Так, заемщик получал денежную сумму, фактически принимая на себя не обязанность выплачивать проценты с полученных денег, а обязанность выплачивать так называемую ежемесячную ренту.
На сегодняшний день ренту следует рассматривать как возможность получения определенного дохода с капитала, имущества или земельного участка, который не требует определенных усилий или затрат от участников правоотношений. Так, по мнению Е.А. Моргуновой, рента имеет схожие черты со многими сделками, например, дарением, куплей-продажей, поскольку сама по себе рента также предусматривает непосредственное отчуждение имущества. Однако, несмотря на то, что явно существующие признаки единства ренты с другими гражданско-правовыми договорами существуют только лишь на первый взгляд, поскольку сама по себе рента выступает в качестве самостоятельного договора.
В ст. 585 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договор ренты предусматривает передачу имущества за плату, то к правоотношениям могут применяться правила о купле-продажи имущества, а в случае безвозмездной передачи имущества – нормы договора дарения. Однако применение этих правил не должно противоречить существу договора ренты. Подобная законодательная конструкция вызывает ряд спорных вопросов, а именно в части применения положений договора дарения к регулированию рентных правоотношений. Так, например, обязательства, которые направлены на передачу имущества в собственность могут быть исключительно возмездными или безвозмездными, поскольку признак возмездности существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью обязательства, а соответственно правила, регулирующие заключение договора дарения не могут в полной мере отразить существо возникающих правоотношений, что соответственно приводит к тому, что рассматриваемые правила могут подлежать применению только в безвозмездных обязательствах

. Таким образом, применяя к договору ренты нормы о договоре дарения следует исходить из того, возмездно или безвозмездные рентные правоотношения.
Но между тем, рассматривая рентные правоотношения, можно сделать вывод о том, что они подразумевают под собой наличие какого-либо встречного обязательства сторон. Так, договор ренты, по которому имущество будет передано безвозмездно, также является возможным, как и договор, который предусматривает передачу имущества за плату, поскольку сторона и при безвозмездной передаче имущества берет на себя определенные обязательства, что соответственно противоречит сути договора дарения в целом.
Отдельно следует отметить также алеаторность ренты, который выделяет рассматриваемый институт среди остальных гражданско-правовых договоров. Особенность алеаторным сделок состоит в том, что стороны оказываются в зависимости от случая относительно возможности получения убытков и прибыли соответственно. Так, например, конструкция договора пожизненного содержания с иждивением предполагает, что объем встречного удовлетворения, который должен предоставить плательщик ренты остается неизвестным пока не наступить обстоятельство, способное его определение (то есть в рассматриваемом случае – это момент наступления смерти получателя ренты). Таким образом, в данном случае смерть приобретает значение регулирующего фактора при исполнении рентного договора. Наступление смерти невозможно предугадать, равно как в момент заключения договора пожизненного содержания с иждивением невозможно установить точный размер пожизненного содержания по заключаемому договору. Следовательно в рассматриваемом случае риск лица, предоставляющего содержание заключается в том, что размер его содержания может превысить стоимость передаваемого имущества, а риск получателя ренты – то что размер содержания окажется меньше стоимости передаваемого имущества